预售资金“松绑”，优质房企可开展保函置换预售监管资金业务

南都讯记者赵唯佳 11月14日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、人民银行办公厅联合印发了《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（以下简称《通知》），允许商业银行在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务交易所。

据中国银保监会交易所。

按照规定，房地产企业要开设预售资金监管账户，购房人缴纳的定金和首付款、商业银行发放的按揭贷款以及其他形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户交易所。

“保函制度相当于保证书制度，此次政策对于预售资金使用采取了更加宽松的政策，是第二支箭，金融16条后的第三项重磅政策交易所。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉南都记者，通过银行保函的方式来置换预售资金，减少了预售资金的沉淀，对于加快此类资金使用和周转有积极作用。

《通知》要求，保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金交易所。置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

“监管额度内资金拨付使用时，保函金额相应下调，确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70%交易所。如房地产企业未向监管账户内补足差额资金，保函金额不得调整。此外，要求商业银行合理确定保函期限，确保与项目建设周期相匹配。”有关部门负责人就《通知》答记者问时表示。

《通知》规定，监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务交易所。商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。

如何使用保函？据有关部门负责人介绍，房地产企业提供商业银行出具的保函，向住房和城乡建设部门请求释放预售资金监管账户相应额度资金的，监管账户行应配合住房和城乡建设部门做好必要的审核工作交易所。住房和城乡建设部门研究同意后向监管账户行发出拨付指令。监管账户行根据住房和城乡建设部门拨付指令做好资金拨付，并等额减少账户管理额度。

上述负责人表示，房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等交易所。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。